近年来，随着移动互联网科技和人工智能发展，将这些科技应用于实际经营中的需求也逐渐增多，地产科技发展(Prop tech)也越来越升温。无论是地产公司自身去投资到还是投资公司，比如，从美国科技创业投资者到中东世界投资者，对地产科技领域投资兴趣都在增加。特别是2020年疫情爆发后，更加加速了科技和地产实体经营融合，PropTech发展更加提速，围绕着房地产市场创新方面的技术，服务，产品也受到更多投资市场的关注。

　　房地产技术与创新中心(Center for Real Estate Technology & Innovation，CRETI)数据显示，2021年美国PropTech行业投融资规模高达320亿美元，同比增长28%。面对2022年全球货币流动性锐减，PropTech领域的投融资规模依然保持正增长。在PropTech的入局者中，有穆巴达拉(阿布扎比主权基金)、黑石、软银等投资行业巨头的身影。投资于地产科技知名风险投资公司Fifth Wall联合创始人Brad Griewe坦言：“破纪录的资本流入表明房地产行业正在拥抱和部署技术，PropTech不再是一个利基投资领域。”

　　不过，相比于成熟市场，PropTech在新兴市场的投资机会会更少一些。快速城镇化的大趋势下，增量开发仍是主旋律——2022年，安永发布的《大湾区房地产科技创新与数字化转型研究报告》显示，虽然88%的受访企业高管认为PropTech很重要，但只有44%的受访企业已采用至少一种科技手段。不过，发展周期滞后，也给一些在这方面长期关注和经营的公司和投资公司提供了投资的好机会。国内这样的投资比较少见，新世界和印力集团的合作也属于这类不多见投资中一个——2023年3月，新世界与印力签署合作备忘录，携手在PropTech(地产科技)领域寻求发展。

　　比尔·盖茨曾说过一句话：“人们总是高估了未来一到两年的变化，但低估了未来十年的变革。”作为国内在PropTech投资领域很早的进入者，新世界高管介绍，公司有着比较长期的发展规划

　　新世界“押注”PropTech

　　根据可查到资料，印力集团是国内地产龙头万科集团旗下的商业开发与营运平台。截至2022年10月，印力营运管理的商业地产项目逾150个，遍布50多个内地城市，资产规模近1000亿元人民币。根据和公司交流了解到合作备忘录里的一些内容，新世界和印力会成立专责小组，围绕PropTech，在商业领域加强技术、人才及资产等方面的发展。同时，双方将优先采用对方的产品及服务，以优势互补的方式，提升双方成本效益和内在价值。

　　最近几年，新世界管理层交流中曾提及公司是一直致力于PropTech业务的拓展。2019年，新世界在香港首创一站式区块链置业平台，中银香港为首家应用该平台银行，可以为平台使用方提供更有效的交易效率和交易安全。

　　2021年7月，新世界发展斥资数千万参与品览智造的A轮投资。据查到资料来看，品览智造致力于通过AI为建筑设计建立自动化和标准化标准，自主研发了建筑设计平台Alpha Draw，基于计算机视觉技术，建筑设计知识库和生成式算法，客户可以通过上传建筑方案图纸自动生成施工图纸，提高标准化出图的效率和质量。资料显示，在2021年新世界投资时，品览智造就已经和10家设计院签约，超过100家设计院在测试和使用公司产品。市场上约25元每建筑平方米施工图均价，品览智造的筑绘通可以降低成本90%。

　　2023年3月，新世界和香港华为国际宣布签署战略合作备忘录，新世界将透过华为的人工智能、云端服务、大数据等技术，以数字化转型推动可持续发展。

　　在新世界和华为合作后不久，香港初创AI公司Pantheon Lab(万想科技)宣布，新世界参与公司新一轮的种子轮融资，这也是万想科技成立以来首次获得地产开发商注资。根据合作协议，万想科技通过研发GPT技术，为新世界不同项目制作AI数字人。目前，万想科技的AI数字人生成技术已在商业应用层面趋于成熟，预计将与新世界的物业管理、客户服务等业务更多合作，从而公司在PropTech更多发展。

　　值得注意的是，随着新世界在PropTech领域一些合作展开，有些早期合作效果开始出来了。新世界旗下孵化科技初创企业的创新平台Eureka Nova培育的三家公司——美国的Trace、韩国的Deep Brain AI以及内地的R-Storm，随着这三家公司发展，这些公司提供的解决方案将有机会在新世界的香港和广州业务中落地试点。

　　根据可查到资料，Trace致力开发增强现实(AR)导游技术，可应用于任何生活空间、零售店、商场和博物馆当中，为参观者提供结合实体与数码的交互式体验;Deep Brain AI透过使用真实演员的影片，开发实时的影片合成、语音合成和自然语言处理，并利用多语言交互式人工智能头像与客户交流，从而满足各种客户服务需求;R-Storm专注于研究自动洗窗机械人，为清洁高楼大厦提供更具经济效益和更安全的替代方案，洗窗机械人利用图像识别、压力感应器和广角镜头对每个窗户进行分析，以提升清洗的准确度。

　　此外，公司之前投资的初创企业Rice Robotics，旗下首款送餐机械人Rice已陆续在新世界旗下物业投入使用，消毒机械人Jasmine也在疫情期间为闭馆的K11 Musea进行病毒消杀工作。

　图：新世界开发创新平台的员工和公司投资的公司旗下产品

　　新世界轻资产的发展目标

　　对于此次和印力集团合作，新世界科技及变革总监冼君行认为，新世界和印力都是早着先机发展地产科技的企业，“通过这次合作，集团可将研发的PropTech产品及服务，提供予集团以外的企业使用，开拓全新的市场，正是集团轻资产发展的重要一步。这也是新世界向轻资产业务拓展的决心。

　　一直以来，传统房地产公司都靠重资产模式：房地产公司从银行申请开发贷款，招拍挂获取土地，然后进行开发和销售。当土地价格在上行周期时，手握优质土地的房地产公司就可以通过高杠杆轻松获得很高的利润率。但这种重资产运营模式也带来了前期投入资本非常多，资金占用时间过长等经营风险和财务风险，叠加式财务杠杆，有时对一个房地产公司来说在下降周期就成为致命的因素。其中有一些房地产公司开始尝试转型轻资产，降低和减少过去在重资产模式招拍挂拿地、拼规模，拼周转率的商业模式。

　　“世界上只有一条护城河，就是不断地疯狂地创造长期价值。”这是高瓴资本创始人张磊说的。在房地产的增量和存量两个不同的市场，创造价值的方式也有所不同——如果说，房地产公司在增量开发市场只能依靠降本增效，通过物美价廉的土地储备的和高品质的产品线带来高溢价;那么，在存量市场，在非常多样的应用场景下，行业玩家有机会通过新商业模式培育和通过科技提升服务质量，服务效率以及服务种类来提高另外一些部分的盈利水平。

　　新世界目前理想发展目标是兼顾这两种模式，一方面在公司擅长的传统的房地产开发领域继续发展(新世界发展在传统地产开发领域非常稳健，有非常低的净负债率，和大约占收入20%左右的租金收入，对公司是非常稳健的经营现金流)，另一边在轻模式的PropTech领域持续投资，两种模式会也有机会发挥协同效应。黑石有相当一部分头寸就是直接收购不动产物业，公司对这个领域投资在过去很长时间非常有热情，黑石在很早时就成立了创新投资部门(Blackstone Innovations Investments, BXII)，这个部门对FinTech、PropTech、网络安全和企业软件领域的公司进行主要战略投资。

　　对于新世界而言，公司管理层认为靠创投模式公司积极进入PropTech行业，公司所拥有的高质量的经营现金流和现金积累，包括公司项目资源，能够更好地给初创公司赋能;等到初创公司发展成熟，可以通过新技术、新运营方式甚至新商业模式反哺，推动新世界在传统开发业务和商业运营在各环节效率的提升。当时机进一步成熟，新世界还可以有概率通过技术输出方式有额外收入。

　　PropTech未来发展市场规模会多少?

　　牛津大学教授安德鲁·鲍姆在《PropTech3.0:房地产未来》报告中认为，PropTech经历过三次“浪潮”——1.0时代，PropTech只用于数据分析，是辅助工具;2.0时代，PropTech开始助力交易服务(比如中国的搜房网、美国的Zillow)、智慧建筑(比如绿色建筑、整体智能家居系统)、共享经济(国外的Airbnb以及国内的优客工场等)。现在社会正在进入PropTech3.0时代。在3.0时代，PropTech有哪些应用场景和技术创新趋势?其背后的市场规模在什么水平?对这个行业来说，可能是比较关键的问题。

　　根据目前一些报告，比如Ascendix，PropTech在3.0时代的应用是非常多的，但目前因为市场处于早期，很少有报告会有涉及具体市场规模评估。

　　这些是Ascendix列举的一些可以应用的PropTech的领域

　　住宅地产领域：通过房地产代理类物业搜索平台、物业销售工具、融资工具(数字贷方和经纪人、替代融资等)、贷款申请和管理软件、房地产结算工具(保险、交易管理)、物业管理工具(以物联网驱动)、贷款管理系统(贷款证券化)等，改善人们的住宅使用方式。

　　商业地产领域：通过经纪CRM类物业搜索平台、建筑规划和管理工具、评估与融资工具(交易承销与管理、债务融资平台等)、物业管理工具(以物联网驱动)、资产利用(共同工作和共同生活空间管理、零售和工业建筑管理)等，创新办公、工业和零售物业资产的运营、出租和出售方式。

　　而从长周期的角度来看，AI、AR和VR技术、物联网、楼宇管理等都是PropTech潜在的技术创新趋势，且都可以优化商业物业服务的机会。现在全球已经有不少初创公司参与其中。

　　在AI领域，挪威的Again X公司通过专有的AI生成参数进行建筑监控，使建筑管理人员能够更有效地维护设备，从长远来看提高建筑的使用寿命。在沉浸式技术领域，澳大利亚的Real AR公司使用平面图来创建投影在实际空间上的视觉效果，让买家通过手机和平板电脑即可具备较好的浏览体验。在物联网领域，英国的Infogrid公司从嵌入在建筑物中的传感器收集数据，以监测空气质量、用水量和温度等，使得物业更安全，并降低维护和能源使用成本。

　　以上只是PropTech应用场景的一部分，未来房地产与科技融合会更多——房地产为科技提供应用场景，科技为房地产增加新的服务和产品类型，在智慧城市、智慧办公、智慧居住、智慧酒店、智慧商业、智慧文旅、智慧停车、智慧物流等大量的传统应用场景中产生新的市场空间
 

　　新世界发展企业在传统地产开发领域的情况：稳健经营+租售结合是可以一直有现金流做科技投资的关键

　　新世界发展是香港老牌地产公司，在大湾区持有多个物业。虽然过去两年疫情对地产行业影响比较大，但新世界发展依然保持非常好的利润水平和净负债率。这是新世界发展可以去做科技领域投资和拓展的关键。很多地产公司现在不要说做投资了，在过去净负债率非常高，存续有可能都会受到影响和成为问题。这是新世界发展可以继续去做科技投资的关键。

　　新世界发展持有大量物业，物业收入可以保持即便在城市化率很高时，地产开发收入因为城市化率提升而放缓甚至下降时，公司也有不错现金流可以做投资。在2021(日历年)公司的物业投资板块收入为47亿，毛利为29亿，毛利率非常高，随着未来几年内20-30个K11项目开业，物业业务在未来提供核心利润率很可能会持续提升。另外公司的K11项目在香港和大陆的出租率99%和94%，物业品质还是非常不错。这也为之后公司做地产科技领域投资提供非常好的财务基础。

　　公司还有不错的土地储备，在2021年日历年末，公司持有938万平方尺的香港土地储备，持有1637万平方尺的更改农用地，在大陆持有569万储备土地，主要在珠三角地区。

　　最后

　　在当前技术发展非常快的情况下，在PropTech 趋势越来越多，传统房地产开发商由粗放走向精细，由增量转轨存量，游戏规则已经和过去比有变化了，未来不只是过去30年地产开发商在资本上竞争，未来有一定概率会有更多科技的竞争。

　　国内的PropTech投资，并没有像海外那么火，这和国内过去快速城镇化，房地产公司都更加重视地产开发收入有关。新世界和其他一些比较早开始投入PropTech的投资者，有更大概率会在这条道路上受益。