2023年是复苏之年，房地产本该起到重要的拉动作用，但目前部分房企的债务压力仍然较大，今年前三个季度就有5000多亿债务需要偿还，从当前各地情况来看，相对二手房的逐步转暖，供给侧的不足，已经严重影响了新房市场的恢复。

　　目前市场上的主导力量，来自央企和国企。但这些企业在三道红线的要求下，扩表能力受到很大限制，即便现在很多家已经发出了增发方案，但从净资产的增厚，传导到楼市销量，需要一个过程，成果大多要明后年才能体现了。

　　这个时候，倒是有一股被大家忽视已久的力量，开始显露出更多存在感，那就是港资房企。

　　从90年代到00年代，内地的房地产开发领域，港资地产一直在扮演着重要角色，可以说国内的地产企业，都是学习港资房企的经验，才一步步走到现在的。包括预售制、公摊面积等概念，也都是从香港楼市学来的。

　　在2010年之后，由于土地增值税征收办法的全面调整，内地房企纷纷举起高周转大旗，全力提升负债率，让习惯了稳健经营的港资房企很难拿到优质地块，市场份额越来越小。

　　但从2021年下半年开始，房企融资全面缩紧，导致大量房企爆发债务问题之后，原本看起来增速较慢的港资房企，却凭借负债率低、现金流充沛的优势，在这场大变革中安然无恙。

　　实际上，这些企业的经营时间比内地企业长得多，经历过的经济波动也多很多，他们的“稳健”是饱经风雨之后的一种生存态度，这方面确实还是值得很多只经历过顺境的内地房企，好好学习的。
 

　　前些日子，新世界发展率先披露了财报，我们可以通过了解这家老牌港资房企，来看一下这个曾经被忽略的地产板块，到底有多少投资机会。

　　新世界发展(HK:00017)成立于1970年，1972年就已经在香港上市，历史悠久。其主要业务包括物业发展和物业投资等，旗下还有新创建集团(HK:0659)和新世界百货中国(0825.HK)两大上市平台，分别负责道路、航空、建筑、保险等多元业务与百货业务。
 

　　据最新财报披露，新世界发展2023财年上半年(即2022年下半年)实现营业收入401.9亿港元(同比上升13%)，归母净利润12.09亿港元(同比下降15%)，核心净利润33.6亿港元(同比下降14%)。尽管归母净利润和核心净利润是下降的，但考虑到去年下半年的特殊情况，相比业绩集体大幅跳水的内地房企来说，这已经是不错的表现了。

　　截止2022年12月31日，新世界发展在内地的总土储面积为525.6万平方米，主要分布在大湾区和长三角。在香港持有应占总楼面面积约881万平方呎土储，还持有约1639万平方呎待更改用途土地。

　　2022年，在很多内地房企忙于保交楼，无力购置新地的时候，新世界发展逆势而上，通过与招商蛇口、保利、广州地铁等央国企合作，不断增添优质项目。

　　公司前期布局已经开始不断创造价值，2022年杭州的新世界·城市艺术中心单盘累计销售额突破了110亿人民币，位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目现已动工，标志着新世界发展在城市更新项目上开始进入收获期。

　　同时旗下的商业品牌K11的发展步伐进一步加快，目前已经在11个城市布局了39个项目，总楼面面积为290.6万平方米，预计到2023年底，商业管理轻资产项目将增至10个。
 

　　相对较为激进的内地房企，港资房企更注重长期安全性，对现金流和负债压力方面一直都是更为重视的。截止到2022年年底，新世界发展的现金及银行存款约为570亿港元，预计将在2023年6月，会把净负债率控制在45%以下。

　　其财报中明确指出，“可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要”，这可以让当前正处于增发热潮中的地产股投资者，放心很多了，毕竟当下很多地产股的走势不佳，和其不断抛出增发方案直接相关。

　　过去3年，疫情对经济的影响不言而喻，尤其是对持有型物业较多的企业来说，影响巨大。目前，随着各方面秩序的全面正常化，尤其是香港恢复正常通关之后，新世界发展正在迎来一个全面向好的发展环境。无论是从现金能力、现有土储的数量和质量、商业运营的增速和品牌力来看，未来几年公司都拥有良好的发展机会。

　　随着一部分内地房企短期内失去购置土地能力之后，市场已经给港资房企留下了大量空间。2023年，我们应该很快就能看到这些商品房发展史上曾经的领先者，再次卷土重来。

　　由于经营理念的不同，港资房企始终是把安全放在第一位，基本不会看到从2011年到2021年，那些高周转房企猛进狂奔的局面。但它们的风格会更受稳健型投资者的喜欢，尤其是那些喜欢高股息的投资者。

　　2023年度中期股息，新世界发展每股派发0.46港元，加上去年的末期股息每股1.5港元，一年时间里合计达到了1.96港元。以22港元的股价来看，新世界发展的年化股息率已经达到了8.9%。这就是港资地产股的风格，在看遍了内地房企的同时，大家也可以多关注一下这些稳健经营者。